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Direitos e deveres dos inquilinos

Eles também são parte da complexa equação que é viver em condomínio.
A relação de direitos e deveres entre condôminos e inquilinos nem sempre é clara para as duas partes, e isso muitas vezes acaba por gerar conflitos e desgastes desnecessários na vida condominial.
Apesar de não ser o dono da unidade, durante sua permanência, o inquilino possui direitos de uso das áreas comuns igualmente aos condôminos, mas também deve seguir as regras do local. Além disso, possui direitos e condições específicas no que diz respeito a participações em assembleias e no rateio de despesas.
Seguem algumas dúvidas sobre o assunto:
Inquilino inadimplente
De quem cobrar?
O condomínio não pode cobrar do inquilino, uma vez que a relação jurídica é com o proprietário.
Portanto, toda cobrança referente a inadimplência deve ser feita ao proprietário.
O proprietário ou seu administrador devem exigir a comprovação do pagamento das taxas condominiais no ato do recebimento do aluguel.
O proprietário arca com multas por infrações ao Regulamento Interno que o inquilino não pagou?
As multas por infração ao Regulamento Interno que não foram pagas pelo inquilino são de responsabilidade do proprietário, cabendo a este Ação de Regresso contra o locatário.
Pode-se proibir acesso a determinadas partes do condomínio, como represália?
Em casos de qualquer devedor de condomínio, não se pode limitar serviços ou restringir direitos de acesso a algumas áreas comuns, como piscina, sauna etc.
O condomínio tem o direito de acionar o proprietário na justiça, cobrando multa e juros, e proibir a participação deste em Assembleias (artigo 1335 do Código Civil), mas não pode fazer outras represálias – que podem motivar indenização moral ou material por parte do devedor.
Artigo 1335 do Código Civil: “São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Inquilino pode ser síndico?
Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “
Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários: “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. “
O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecere, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios: “Parágrafo 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”
A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil.
Participação de inquilinos em assembleias
Podem participar e votar?
Nas assembleias de condomínios, essa é uma das perguntas mais recorrentes: inquilinos, sem procuração, têm direito de participar e votar?
A legislação atual não é clara, e o assunto não encontra consenso entre advogados e outros profissionais do direito.
Há quem acredite que, com base na lei 4.591/64, seja permitido a inquilinos participarem de assembleias que tratam de assuntos ordinários, sem procuração, uma vez que são eles os responsáveis por pagar esse custo.
Assim como também há especialistas que ententem que o artigo da lei 4591/64 foi revogado pelo novo Código Civil e, assim, inquilinos não têm mais o direito de votar sem procuração.
Por isso, para evitar questionamentos jurídicos futuros, o recomendado é que inquilinos, que desejem votar em assembleias, requeiram aos proprietários de suas unidades uma procuração para votar em assuntos relativos a despesas orinárias e extraordinárias.
Veja abaixo e tire suas conclusões:
Contra o voto de inquilinos em assembleias de condomínios
Muitos especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto.
A lei 4.591/64 artigo 24, parágrafo 4 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino.
Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.
Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335: “São direitos do condômino: (…)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Vale esclarecer que a palavra “condômino” designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste.
A favor do voto de inquilinos em assembleias de condomínios
Há, no entanto, outros especialistas, igualmente renomados, que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64.
O argumento é que o Código Civil é omisso e deixa em aberto a questão, já que não menciona diretamente a figura do inquilino e questões relacionadas às despesas ordinárias.
Dessa forma, o entendimento é que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas ordinárias, sem necessidade de procuração.
Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: “Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela lei 8.245/91 e alterado pela lei nº 9.267/96).”
Uso de procuração em assembleias
Vale salientar que toda essa discussão se dá no âmbito de que o inquilino em questão não está munido de uma procuração.
Caso o mesmo esteja portando o documento, pode estar presente em assembleia, sim, podendo representar o condômino votando em assuntos ordinários e extraordinários, se assim o texto da procuração determinar.
Importante saber que a procuração pode, inclusive, explicitar a extensão da representação.
“O documento pode, por exemplo, dar direito de voto apenas para eleição de síndico, sem poder votar outros assuntos, ou votar apenas assuntos ordinários”, exemplifica João Paulo Rossi.
Em alguns casos, o inquilino pode pedir ao seu locador, no contrato de locação, uma procuração para a participação em assembleia.
Quem convocar para a assembleia
O entendimento atual é de que são os proprietários quem devem ser convocados a participar das assembleias, e não os inquilinos, uma vez que a relação do condomínio é com o proprietário e não quem está morando no local.
Fonte: www.sindiconet.com.br

 

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