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Legislação Condominial: quais as leis e regras a seguir

Atualmente há uma gama enorme de leis que os condomínios devem respeitar. Da Constituição às leis municipais, o condomínio deve ficar muito atento para não contrariar nada da legislação brasileira.
Entre tantas esferas, códigos e normas técnicas não é difícil se perder. Mas é o Código Civil o “farol” a apontar o caminho correto para os condomínios em um mar de leis a serem seguidas.
O Código Civil brasileiro está em vigor desde 2003 e conta com 27 artigos sobre a vida em condomínio. No CC explica-se de fração ideal às decisões tomadas em assembleia – consta, até, a obrigação de se fazer seguro no local e a extinção do condomínio. É lá também que estão itens como eleições, multa, barulho.
Como se pode ver, é um documento fundamental para quem mora em condomínio.
Lei anterior
Mas e antes de 2003? Quando o CC ainda não existia em sua forma atual, quem regulava a vida em condomínio era a Lei 4591, de 1964.
Acontece que, com a chegada do novo Código Civil, os artigos que tratam da vida condominial vivem uma vida dupla: a grande maioria foi substituída pelo CC.
Os advogados usam o termo “derrogado” para se referir aos artigos dessa lei que, apesar do CC, não foi revogada (anulada) por completo.
Exemplo de artigo “derrogado”:
Lei 4591, de 1964 – Cápitulo III Das Despesas do Condomínio  – Art. 12 / § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
Note que este artigo 12 § 3º, da lei anterior, perdeu a validade – ou seja, foi derrogado -, já que o atual Código Civil estabele uma nova determinação para multas por atraso em pagamento em condomínios. Veja:
Código Civil, de 2003 – Capítulo sobre condomínios – Art. 1.336 / § 1o. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Alguns assuntos, porém, não foram contemplados na nova legislação e, para esses, a lei 4591 ainda é a fonte para se recorrer.
Importante ressaltar que esse é o entendimento da maioria, mas não é algo que seja unânime entre os operadores do Direito, como advgados, promotores e juízes.
“Entendo que onde há lacuna no Código Civil, a antiga pode ser aplicada – desde que não contrarie conceitos da nova legislação”, argumenta o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.
Vale lembrar que uma parte de lei 4591/64 ainda está na ativa: é a parte que trata de incorporação imobiliária.

Convenções antigas
Outra situação que gera dúvida não apenas nos síndicos, mas também em advogados, é quando a convenção do condomínio é anterior ao Código Civil – e, por isso, algumas regras ali representadas não correspondem à realidade atual.
Um exemplo bastante recorrente é o das convenções que pedem anuência de dois terços dos condôminos para tirar o síndico do cargo. O entendimento atual do Código Civil, em seu artigo 1.349, é que a maioria dos presentes em assembleia, basta – uma vez que é esse o quórum necessário para colocar o gestor no poder, deve ser o mesmo necessário para cassar este poder.
Mas alguns advogados divergem. Veja:
“Nesse caso podemos entender que vale mesmo esses dois terços para tirar o síndico do poder, uma vez que aquela coletividade pode alterar a convenção se quiser”, aponta Marcelo Manhães de Almeida, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP.
Já o entendimento de Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, é outro. “Nesses casos, entendo que o mais adequado é considerar esses pontos da convenção como nulos”.
O que é unânime entre todos é a importância do Código Civil para o condomínio – e que a lei 4591 pode complementá-lo, mas não deve se sobrepor a ele.
“O nosso Novo Código Civil não fala, por exemplo, em conselho consultivo. A lei 4591/64, sim. Daí temos um guia para o assunto”, exemplifica Rodrigo Karpat.
Convenção e Regulamento interno
Além da lei 4591/64 e do CC, a vida em condomínio segue algumas regras próprias: a convenção e o regulamento interno.
Essas regras do próprio local são fundamentais para manter o condomínio com a sua própria identidade.
Porém, é fundamental que essas normas internas não se choquem com as leis – sejam elas federais, estaduais ou municipais.
“As pessoas gostam de dizer que a assembleia é soberana, mas a verdade é que as decisões da coletividade não podem ser contrárias às leis. A lei é o limite para essas decisões”, explica João Paulo Rossi, advogado e professor da Universidade Secovi.
Atritos com as leis

É bastante comum, porém, observarmos que os condomínios através de suas normais internas (seja a convenção, regulamento interno e decisões assembleares) entrem em rota de colisão com a legislação.
Veja alguns casos:
Condômino inadimplente proibido de participar da assembleia de sorteio da vaga de garagem. Como a garagem faz parte da propriedade privada, o proprietário, ao não poder participar – e assim ficar com as ‘piores’ vagas do local sofre dupla sanção: uma na Justiça e outra nessa situação. Por isso, o recomendado é permitir a participação de devedores nesse tipo de assembleia
Cachorro no colo. O condomínio não pode obrigar moradores a andarem com seus pets no colo. Isso fere também o direito de propriedade da pessoa – seu direito de ir e vir. Vale ressaltar, porém, que em estados onde haja obrigação de focinheira para algumas raças de cachorro, o aparato deve ser usado também dentro do condomínio
Multa superior a 2%. Antes do Código Civil, a multa para quem atrasasse o pagamento de sua cota condominial poderia chegar a 20%. Com o advento do CC, esse percentual caiu para 2%.
“Não adianta ter a unanimidade dos moradores nesse tipo de decisão: o condomínio não pode se sobrepor às leis do país”, emenda Rodrigo Karpat.
Veja abaixo um esquema sobre as leis que regem a vida em condomínio:
Constituição: é o principal conjunto de leis do país. Não fala necessariamente em condomínio, mas trata de assuntos como propriedade privada e dignidade da pessoa humana.
Código Civil: Lei principal que trata sobre a vida em condomínio. Pode ser complementada pela lei 4591/64, mas em caso de conflito, vale o que estiver no CC. O que constar no Código Civil não deve contrariar a Constituição.
Leis estaduais e municipais: cada região pode ter leis às quais os condomínios devem obedecer como regras de acessibilidade, código de obras, etc. Nesse panteão se encaixam também as normas técnicas – que, apesar de não serem leis, devem ser seguidas pelos empreendimentos também. Essas regras não podem desobedecer nem a Constituição e nem o Código Civil.
Convenção do condomínio: é a lei interna do condomínio. Não pode se sobrepor a nenhuma lei federal, estadual ou municipal, nem às normas técnicas.
Regulamento interno: são as regras de uso do condomínio. Também não contrariar nenhuma legislação.
Decisões assembleares: também vale como uma lei para aquela comunidade – desde que se respeite o quórum necessário para o assunto avaliado em questão. Também não pode extrapolar o limite de nenhuma lei.
Fonte: www.sindiconet.com.br

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