A reforma tributária brasileira é real, já foi aprovada e vai mudar a forma como pessoas e empresas pagam tributos no país. O processo é lento — a transição completa só termina em 2033 — mas algumas obrigações já começam em 2026, mais especificamente em 01 de agosto próximo.
Este guia foi feito para quem não é contador nem advogado, mas precisa entender o que está por vir. Proprietários de imóveis, moradores de condomínios e quem aluga apartamentos ou casas têm motivo concreto para prestar atenção.
Não usaremos linguagem técnica sem explicação. Quando um termo complicado aparecer, ele será esclarecido na sequência. O objetivo é simples: você terminar a leitura sabendo o que muda, quando muda e o que fazer.
Ainda assim, caso alguma dúvida persista, não hesite em nos contatar.
Primeira: muitas regras ainda dependem de regulamentação. Isso significa que o governo ainda publicará leis e normas explicando os detalhes.
Segunda: este material é informativo e não substitui assessoria jurídica ou contábil. Cada situação é diferente, e decisões importantes — criar uma empresa, reorganizar patrimônio, assinar contratos — devem ser tomadas com apoio profissional.
Navegação
Parte I
O Brasil tinha — e ainda tem, por enquanto — um dos sistemas tributários mais complicados do mundo. Para uma empresa pagar seus tributos corretamente, era preciso lidar com relações federais, estaduais e municipais, cada um com regras próprias, prazos diferentes e formas distintas de cálculo.
A reforma tributária busca simplificar esse sistema, substituindo quatro tributos principais sob o consumo por um modelo mais unificado:
Cobrados pelo governo federal sobre o faturamento das empresas.
imposto estadual que incide sobre circulação de mercadorias e alguns serviços.
imposto municipal cobrado sobre a prestação de serviços.
Esses quatro tributos têm um problema em comum: eles se acumulam ao longo da cadeia produtiva. Uma empresa paga o imposto, repassa o custo para a próxima, que paga de novo em cima do que já foi tributado. Isso encarece produtos e serviços de forma desnecessária e extremamente ineficiente.
A reforma cria dois tributos principais:
Tributo federal. Vai substituir o PIS e a COFINS. Quem pagar CBS numa etapa da cadeia poderá descontar esse valor nas etapas seguintes — o chamado crédito tributário.
Tributo compartilhado entre estados e municípios. Substitui o ICMS e o ISS. Funciona com a mesma lógica de créditos da CBS.
Juntos, CBS e IBS formam um modelo parecido com o IVA — Imposto sobre Valor Agregado — que a maioria dos países europeus usa há décadas. A ideia central é que cada elo da cadeia econômica tribute apenas o valor que ele mesmo adicionou ao produto ou serviço, sem tributar o que já foi onerado antes.
Existe ainda um terceiro tributo novo:
o IS — Imposto Seletivo, que vai incidir sobre bens considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, como cigarros e bebidas alcoólicas. Para o mercado imobiliário, ele tem pouca relevância direta.
A mudança não acontece de uma hora para outra. Este é o calendário previsto:
Fase de testes e adaptação. Empresas e contribuintes passam a ter obrigações de informar dados ao fisco, mesmo sem recolher os novos tributos ainda. As obrigações acessórias já existem.
A CBS começa a ser cobrada de verdade, substituindo gradualmente o PIS e a COFINS.
Estima-se que a alíquota será de 6%.
O IBS vai entrando em vigor progressivamente, substituindo ICMS e ISS.
Transição concluída. O sistema antigo deixa de existir.
Durante esses anos, os dois sistemas funcionarão ao mesmo tempo. Isso exige atenção redobrada de condomínios, empresas e profissionais que precisarão cumprir obrigações dos dois modelos enquanto a transição ocorre.
O setor imobiliário tem características únicas. Um imóvel não é consumido como um produto industrializado — ele dura décadas, pode ser alugado, vendido, herdado, colocado dentro de uma empresa. Por isso, a reforma previu a possibilidade de regimes específicos para essas atividades.
O problema é que boa parte dessas regras específicas ainda não foi regulamentada.
O texto constitucional da reforma e as leis complementares aprovadas até agora definem o contorno geral, mas os detalhes de como a locação residencial, e a administração de condomínios serão tratadas ainda vão aparecer nas próximas leis.
Isso não significa que não há nada concreto para fazer.
Significa que quem já começar a se organizar estará à frente quando as regras ficarem claras.
Parte II
Quem tem imóvel para alugar precisa entender a reforma porque ela pode criar obrigações — ou simplesmente mudar como essas obrigações são cumpridas. E aqui a diferença entre ser pessoa física ou jurídica é fundamental.
É qualquer empresa que tem como atividade, principal ou secundária, a locação de imóveis. Isso inclui a chamada holding imobiliária — uma empresa criada especificamente para concentrar imóveis da família e gerar renda por meio de aluguéis.
Muitas famílias brasileiras criaram holdings nos últimos anos para organizar o patrimônio, facilitar a sucessão e, em alguns casos, reduzir a carga tributária. Essas estruturas estão diretamente no centro das discussões sobre a reforma.
Empresas que recebem aluguéis tributam essa receita de acordo com o regime tributário escolhido, geralmente o Lucro Presumido, embora possa ser também o Lucro Real.
No lucro presumido a carga fiscal gravita em 14% da receita, não havendo a incidência do ISS.
A grande questão em debate é: a locação de imóveis por pessoa jurídica vai ser tributada pela CBS e pelo IBS? A resposta atual é: SIM — mas ainda está sendo regulamentado.
A locação de imóveis tem tratamento diferenciado no texto da reforma sendo-lhe aplicável, a alíquota do IVA com abatimento de 70%. Assim se o CBS, que entra em vigência a contar de 1 de janeiro de 2027, for de 6% a tributação efetiva sobre os aluguéis será de 1,8% (30% de 6%). E essa nova carga entraria em substituição ao PIS e a COFINS que hoje representam 3,65%.
Logo, num primeiro momento, haveria redução da carga total incidente sobre as locadoras. Aguardemos a regulamentação que deverá ser expedida nas próximas semanas.
A locação residencial ainda possui o benefício do "redutor social" que será um abatimento de 600 reais em cada aluguel pago, de modo a reduzir o impacto para o público de renda menor.
Empresas ainda não têm obrigação de emitir nota fiscal, o que deverá ocorrer, ao que tudo indica, a contar de 1 de agosto de 2026.
Segundo o calendário da reforma tributária, a obrigação de emitir os novos documentos fiscais para locadores — tanto pessoas jurídicas quanto pessoas físicas enquadradas — deverá começar em 1º de agosto de 2026.
Há, porém, uma condição: essa data só vale se o regulamento do IVA Dual (CBS + IBS) for publicado pelo governo até 30 de abril de 2026.
Se o regulamento não for publicado até essa data-limite, o início das novas obrigações será automaticamente adiado. O prazo entre a publicação do regulamento e o início da vigência é de, no mínimo, 90 dias — por isso o 30 de abril funciona como gatilho para que o 1º de agosto seja cumprido.
Em qualquer cenário, a fase de adaptação e envio de informações ao fisco já está em curso desde o início de 2026.
A pessoa física que aluga um imóvel hoje tem uma obrigação principal: declarar o aluguel recebido na declaração anual do Imposto de Renda. Dependendo do valor, pode haver desconto de IRRF pelo inquilino. É um sistema relativamente simples: o aluguel entra como receita, incide a tabela progressiva do IR, e pronto.
A reforma criou critérios para definir quando uma pessoa física que aluga imóveis passa a ser tratada como contribuinte dos novos tributos — CBS e IBS. Os critérios estabelecidos até agora são:
quem tiver quatro ou mais imóveis destinados à locação pode ser enquadrado como contribuinte.
quem tiver receita anual de aluguel superior a R$ 240.000,00 (R$ 20.000,00 mensais) também pode ser enquadrado.
Atenção: as exigências se aplicam cumulativamente, ou seja, só será impactado quem faturou mais de 240 mil reais em mais do que 3 imóveis em 2025.
O sinal é claro: pessoas físicas com patrimônio imobiliário relevante podem deixar de ter o tratamento simplificado que têm hoje.
Ser contribuinte do novo sistema não significa necessariamente pagar mais imposto — isso depende das alíquotas e dos créditos a que se terá direito. Mas significa assumir obrigações burocráticas que as pessoas físicas não tinham antes.
A obrigação de emitir nota fiscal para locadores pessoas físicas que se enquadrarem nos critérios deverá começar em 1º de agosto de 2026 — desde que o regulamento do IVA Dual seja publicado pelo governo até 30 de abril de 2026. Essa data é importante e precisa ser monitorada.
(se o regulamento sair até 30/04/2026)
Se o regulamento não for publicado até 30/04/2026, o início das obrigações será adiado automaticamente — o prazo mínimo entre a publicação e a vigência é de 90 dias.
A lógica do prazo funciona assim: o governo precisa publicar o regulamento até 30 de abril de 2026 para que as novas obrigações entrem em vigor no dia 1º de agosto de 2026. Se o regulamento sair em maio, as obrigações só começariam em setembro do ano seguinte, por exemplo. O acompanhamento dessa publicação é fundamental para quem pode ser afetado.
Com a reforma, o contrato de locação passa a ter relevância não só jurídica, mas também fiscal. Os valores precisam estar claramente discriminados. Se há IPTU repassado ao inquilino, se há taxa de administração incluída no aluguel, se há outros encargos — tudo isso precisa estar especificado.
A consistência entre o que está no contrato, o que é efetivamente recebido e o que consta na nota fiscal será verificada pelo fisco. Contratos mal redigidos ou desatualizados podem gerar problemas. Vale a pena revisá-los com apoio de um advogado ou de uma imobiliária.
Quem tem um ou dois imóveis alugados e recebe menos de R$ 240.000,00 por ano em aluguéis provavelmente não será enquadrado como contribuinte do novo sistema. Esse perfil, em tese, continuará apenas com a obrigação do Imposto de Renda, sem as novas burocracias. Mas é importante acompanhar a regulamentação, porque os critérios ainda podem ser ajustados.
O primeiro passo é um levantamento simples: quantos imóveis você tem alugados? Qual é a receita anual total com esses aluguéis? Se você estiver perto ou acima dos critérios descritos, o momento de conversar com um contador é agora — não em julho.
Perguntas frequentes
Parcialmente. O texto da reforma foi aprovado, mas a implementação é gradual. Em 2026, começam as obrigações de informação ao fisco. Em 2027, a cobrança efetiva do CBS. O sistema antigo e o novo funcionam ao mesmo tempo até 2033.
Não necessariamente. O impacto final depende das alíquotas que serão definidas e de como cada situação específica será tratada. Projeções alarmistas que circulam nas redes sociais geralmente ignoram os créditos tributários e as isenções previstas no texto da reforma.
Não necessariamente. Criar uma holding ou qualquer outra estrutura societária tem custos, obrigações e implicações que precisam ser avaliados caso a caso. Não existe uma resposta universal — o que funciona bem para uma família pode ser desnecessário ou até desvantajoso para outra. Planejar, calcular e consultar especialistas mostra-se prudente.
Por enquanto, os critérios de enquadramento como contribuinte indicam que quem tem poucos imóveis e receita baixa de aluguel não será diretamente afetado pelas novas obrigações. Mas vale acompanhar a regulamentação, porque os critérios podem ser ajustados.
No site da Receita Federal (receita.fazenda.gov.br) e no portal do Comitê Gestor do IBS (comitegestoribs.gov.br), que será responsável pela gestão do novo imposto estadual e municipal. Esses são os canais oficiais — qualquer informação relevante será publicada lá antes de chegar às redes sociais.
Independentemente disso, esse relatório será sistematicamente atualizado e disponibilizados a nossos parceiros e amigos.
Conclusão
A reforma tributária não é uma ameaça nem uma solução mágica. É uma transformação longa, gradual e ainda incompleta — e que vai exigir atenção ao longo dos próximos anos.
Para locadores pessoas jurídicas, a palavra de ordem é organização: documentação, contratos atualizados e um contador que entenda o novo sistema.
Para locadores pessoas físicas com patrimônio maior, é o momento de entender se os critérios de enquadramento vão alcançar sua situação — e o que fazer se alcançarem.
O que não faz sentido é ignorar o tema ou, no outro extremo, tomar decisões precipitadas baseadas em informações incompletas. A reforma está em andamento. As regras vão ficando mais claras. Quem acompanhar o processo com calma e bom assessoramento vai atravessar essa transição sem sustos.
Este material tem caráter educativo e informativo. Não substitui assessoria jurídica ou contábil especializada. Muitas das regras aqui descritas ainda dependem de regulamentação por meio de leis complementares, e os detalhes podem mudar. Cada situação patrimonial é diferente e merece análise individualizada por profissional habilitado.
Este material foi elaborado com a colaboração de Piraci Oliveira Sociedade de Advogados. A OMA Condomínios permanece à disposição de seus clientes e colaboradores para esclarecer dúvidas e auxiliar no decorrer das mudanças — é assim que construímos nossa relação de parceria há quase seis décadas.
Data de publicação: Abril/2026
