Contribuição federal
Substitui o PIS e a Cofins a partir de 2027.
Proposta
Entender, sem rodeios, o que muda na rotina do condomínio.
Três perguntas concentram as dúvidas: o condomínio vai pagar CBS e IBS sobre as cotas? O que é a regra dos 20% e 80%? E a partir de quando isso começa a valer?
A boa notícia é que as respostas são tranquilizadoras. O ponto central é separar cotas dos condôminos das receitas recebidas de terceiros.
Três siglas que você vai ver o tempo todo
Um vocabulário novo entra na rotina administrativa dos condomínios.
Imposto compartilhado
Tributo de estados e municípios que substitui o ICMS e o ISS.
Nota fiscal nacional
Padrão único para a emissão de notas fiscais de serviço em todo o país.
A regra geral
O condomínio não é contribuinte, salvo se desejar sê-lo
O condomínio não vende um serviço aos moradores: ele divide os custos de manutenção das áreas comuns. A cota é reembolso de despesa, não preço de serviço.
“Art. 26. Não são contribuintes do IBS e da CBS, ressalvado o disposto no inciso II do § 1º do art. 156-A da Constituição Federal: I - condomínio edilício; [...]”
Sem venda, não há tributo. Há apenas duas exceções: a escolha do próprio condomínio pelo regime regular e o rompimento da proporção 20/80, quando as receitas de terceiros superam 20% do total.
A opção pelo regime regular tributa tudo o que o condomínio cobra. Por isso, exige estudo prévio de custo-benefício e observância do período mínimo de permanência.
Cotas ≥ 80%, sem opção
O condomínio não é contribuinte. Não há incidência sobre cotas nem receitas acessórias. É o cenário da grande maioria dos condomínios residenciais.
Cotas < 80%, sem opção
O condomínio é contribuinte somente das operações de mercado, como antenas, publicidade, locações e vendas. As cotas continuam fora da incidência.
Opção pelo regime regular
Todas as receitas passam a ser tributadas, inclusive as cotas, em troca de créditos integrais nas aquisições. A decisão exige avaliação técnica.
A regra dos 20% e 80%
Quando o dinheiro de fora passa de 20%
Sem opção pelo regime regular, o condomínio só vira contribuinte se as cotas ficarem abaixo de 80% da receita total. Mesmo assim, o tributo aparece somente sobre as receitas de terceiros.
O condomínio optou pelo regime regular?
Se sim, paga CBS e IBS sobre tudo, inclusive as cotas. Se não, avance para a proporção das receitas.
As cotas somam 80% ou mais?
Se sim, não paga nada: nem sobre as cotas, nem sobre as demais receitas.
Cotas abaixo de 80%
O condomínio paga somente sobre as receitas de terceiros. As cotas permanecem fora da incidência.
Exemplo numérico
Condomínio comercial com receita anual de R$ 2,4 milhões
As cotas representam 75% do total. Como as receitas de terceiros chegam a 25%, o índice foi rompido.
Base efetivamente tributável
R$ 600 mil
Somente receitas de mercado
Cotas condominiais
Receita dos condôminos • 75% do total
R$ 1.800.000
Antenas de telefonia
Receita de terceiros
R$ 240.000
Publicidade em empena
Receita de terceiros
R$ 200.000
Locação de auditório
Receita de terceiros
R$ 160.000
Total de terceiros
25% do total • cotas abaixo de 80%
R$ 600.000
No exemplo, nada incide sobre os R$ 1,8 milhão de cotas. Os créditos das aquisições são apropriados na proporção da receita tributada, isto é, 25%.
Duas cautelas práticas
Meça o índice antes de criar uma nova receita
A lei não definiu se o índice deve ser aferido mensal ou anualmente. A recomendação é manter controles mensais segregados e um fechamento anual documentado.
O índice também deve ser medido antes de assinar cada contrato de receita acessória, pois ele pode alterar o enquadramento do condomínio.
Minimercado: ao ceder o espaço a um operador, apenas o aluguel entra no índice. Se o condomínio explorar as vendas diretamente, toda a receita bruta entra no cálculo e ainda cria uma rotina de varejista. Ceder o espaço tende a ser o caminho mais seguro.
O calendário
Ingresso na fase de testes em 1º de dezembro de 2026
Durante 2026, a CBS é calculada a 0,9% e o IBS a 0,1%, com destaque nos documentos fiscais e dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias.
01/12
Marco do segmento condominial
NFS-e nacional nas cobranças condominiais
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 definiu a obrigatoriedade para cobranças de taxas e contribuições condominiais e também para locações de imóveis.
Novos campos fiscais
NF-e, NFC-e e demais documentos fiscais eletrônicos passam a conter os campos de IBS e CBS.
NFS-e para serviços em geral
A NFS-e nacional torna-se obrigatória para serviços sujeitos ao ISS em geral.
Condomínios entram no teste
NFS-e obrigatória para cobranças condominiais e locações de imóveis.
Prazo do PNCT
Último dia para corrigir inconsistências sem penalidade, desde que haja atendimento tempestivo.
Começa a nova etapa
Fim de PIS e Cofins, CBS pela alíquota de referência, fim do PIS-folha e IBS de 0,1% em 2027 e 2028.
Somente quem é contribuinte
O condomínio não contribuinte, com cotas iguais ou superiores a 80% e sem opção, não destaca nem recolhe. O optante e o enquadrado na regra 20/80 destacam CBS de 0,9% e IBS de 0,1% nas operações tributáveis.
Deixe cadastro e emissor prontos
O cronograma não separou expressamente contribuintes e não contribuintes. Mesmo quem não paga deve preparar cadastro e emissor e aproveitar a janela do PNCT para corrigir eventuais inconsistências.
Efeitos práticos
O orçamento de 2027 precisa antecipar dois movimentos
Há um alívio direto sobre a folha própria do condomínio, mas os contratos intensivos em mão de obra podem ficar mais caros durante a transição.
Fim do PIS sobre a folha
A contribuição de 1% sobre a folha própria desaparece em 1º/01/2027, e a CBS não incide sobre salários.
Pressão estimada sobre a cota
Contratos de portaria, limpeza e segurança tendem a encarecer na transição, segundo estimativas setoriais citadas no material.
Agenda prática
O que o síndico precisa fazer até dezembro
Sete providências para organizar receitas, contratos, emissão fiscal e orçamento antes da virada para 2027.
- Medir mensalmente o índice 20/80, com contas segregadas de receitas de condôminos e de terceiros e fechamento anual documentado.
- Reavaliar contratos de antenas, publicidade e locações, medindo o impacto no índice antes de assinar novas receitas.
- Definir a modelagem do minimercado: em regra, ceder o espaço a um operador, em vez de explorar a venda diretamente.
- Preparar cadastro e emissor da NFS-e nacional para 1º/12/2026, em conjunto com a administradora.
- Aproveitar o PNCT para corrigir erros de preenchimento sem penalidade até 31/12/2026.
- Não optar pelo regime regular sem estudo de custo-benefício, considerando a tributação das cotas e a permanência mínima.
- Renegociar contratos de serviços e planejar o orçamento de 2027 considerando o fim do PIS-folha e o IVA nos preços dos fornecedores.
Conclusão
Nada muda nas cotas. A gestão precisa mudar.
- O condomínio não paga CBS nem IBS sobre as cotas dos moradores, a não ser que opte pelo regime regular.
- Com cotas abaixo de 80% da receita total, o condomínio tributa somente as receitas de terceiros, com crédito proporcional.
- A fase de testes começa em 1º/12/2026, com NFS-e nacional para o segmento, destaque pelos contribuintes e correção sem penalidade no PNCT até 31/12/2026.
- A agenda até dezembro inclui medir o índice, rever contratos, preparar o emissor e planejar o orçamento de 2027.
OMA Condomínios
Colaboração Piraci Oliveira Advogados
São Paulo, 25 de agosto de 2026.