A reforma tributária brasileira é real, já foi aprovada e vai mudar a forma como pessoas e empresas pagam tributos no país. O processo é lento — a transição completa só termina em 2033 — mas algumas obrigações já começam em 2026, mais especificamente em 01 de agosto próximo.
Este guia foi feito para quem não é contador nem advogado, mas precisa entender o que está por vir. Proprietários de imóveis, síndicos, moradores de condomínios e quem aluga apartamentos ou casas têm motivo concreto para prestar atenção.
Não usaremos linguagem técnica sem explicação. Quando um termo complicado aparecer, ele será esclarecido na sequência. O objetivo é simples: você terminar a leitura sabendo o que muda, quando muda e o que fazer.
Ainda assim, caso alguma dúvida persista, não hesite em nos contatar.
Primeira: muitas regras ainda dependem de regulamentação. Isso significa que o governo ainda publicará leis e normas explicando os detalhes.
Segunda: este material é informativo e não substitui assessoria jurídica ou contábil. Cada situação é diferente, e decisões importantes — criar uma empresa, reorganizar patrimônio, assinar contratos — devem ser tomadas com apoio profissional.
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Parte I
O Brasil tinha — e ainda tem, por enquanto — um dos sistemas tributários mais complicados do mundo. Para uma empresa pagar seus tributos corretamente, era preciso lidar com relações federais, estaduais e municipais, cada um com regras próprias, prazos diferentes e formas distintas de cálculo.
A reforma tributária busca simplificar esse sistema, substituindo quatro tributos principais sob o consumo por um modelo mais unificado:
Cobrados pelo governo federal sobre o faturamento das empresas.
imposto estadual que incide sobre circulação de mercadorias e alguns serviços.
imposto municipal cobrado sobre a prestação de serviços.
Esses quatro tributos têm um problema em comum: eles se acumulam ao longo da cadeia produtiva. Uma empresa paga o imposto, repassa o custo para a próxima, que paga de novo em cima do que já foi tributado. Isso encarece produtos e serviços de forma desnecessária e extremamente ineficiente.
A reforma cria dois tributos principais:
Tributo federal. Vai substituir o PIS e a COFINS. Quem pagar CBS numa etapa da cadeia poderá descontar esse valor nas etapas seguintes — o chamado crédito tributário.
Tributo compartilhado entre estados e municípios. Substitui o ICMS e o ISS. Funciona com a mesma lógica de créditos da CBS.
Juntos, CBS e IBS formam um modelo parecido com o IVA — Imposto sobre Valor Agregado — que a maioria dos países europeus usa há décadas. A ideia central é que cada elo da cadeia econômica tribute apenas o valor que ele mesmo adicionou ao produto ou serviço, sem tributar o que já foi onerado antes.
Existe ainda um terceiro tributo novo:
o IS — Imposto Seletivo, que vai incidir sobre bens considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, como cigarros e bebidas alcoólicas. Para o mercado imobiliário, ele tem pouca relevância direta.
A mudança não acontece de uma hora para outra. Este é o calendário previsto:
Fase de testes e adaptação. Empresas e contribuintes passam a ter obrigações de informar dados ao fisco, mesmo sem recolher os novos tributos ainda. As obrigações acessórias já existem.
A CBS começa a ser cobrada de verdade, substituindo gradualmente o PIS e a COFINS.
Estima-se que a alíquota será de 6%.
O IBS vai entrando em vigor progressivamente, substituindo ICMS e ISS.
Transição concluída. O sistema antigo deixa de existir.
Durante esses anos, os dois sistemas funcionarão ao mesmo tempo. Isso exige atenção redobrada de condomínios, empresas e profissionais que precisarão cumprir obrigações dos dois modelos enquanto a transição ocorre.
O setor imobiliário tem características únicas. Um imóvel não é consumido como um produto industrializado — ele dura décadas, pode ser alugado, vendido, herdado, colocado dentro de uma empresa. Por isso, a reforma previu a possibilidade de regimes específicos para essas atividades.
O problema é que boa parte dessas regras específicas ainda não foi regulamentada.
O texto constitucional da reforma e as leis complementares aprovadas até agora definem o contorno geral, mas os detalhes de como a locação residencial, e a administração de condomínios serão tratadas ainda vão aparecer nas próximas leis.
Isso não significa que não há nada concreto para fazer.
Significa que quem já começar a se organizar estará à frente quando as regras ficarem claras.
Parte II
Um condomínio edilício — seja residencial ou comercial — não é uma empresa. Ele não vende produtos nem presta serviços para o mercado. Em termos jurídicos, é uma coletividade de proprietários que divide os custos e a gestão de manter um edifício funcionando.
Por isso, em regra, o condomínio não paga ICMS nem ISS, não emite nota fiscal de vendas e não tem CNPJ como se fosse uma empresa comum. O CNPJ do condomínio existe, mas serve principalmente para abrir conta bancária, contratar serviços e cumprir obrigações trabalhistas.
Quando o assunto é contratação de pessoas, porém, as regras são claras e independem da reforma tributária: o condomínio tem obrigações como qualquer outro empregador.
Porteiros, zeladores, faxineiros e outros trabalhadores contratados diretamente pelo condomínio com vínculo empregatício seguem a CLT. O condomínio, como empregador, recolhe FGTS, contribuição previdenciária e cumpre todas as obrigações trabalhistas.
A reforma tributária não muda as regras trabalhistas nem as contribuições previdenciárias. FGTS e INSS têm natureza diferente dos tributos que a reforma aborda — eles continuam exatamente como estão.
O que pode mudar indiretamente: se empresas que fornecem serviços ao condomínio — como empresas de terceirização de mão de obra — tiverem seus custos alterados pela nova tributação, elas podem buscar repassar essa variação nos contratos. O síndico precisa estar atento a reajustes e renegociações.
Essa é uma das questões práticas mais importantes para síndicos — e a reforma tributária tornou a resposta muito mais precisa do que era. O novo sistema tributário criou uma hierarquia clara: há apenas uma situação em que uma pessoa física pode ser contratada sem CNPJ.
Em todos os outros casos, a contratação deve ser feita com pessoa jurídica.
A hierarquia, da mais simples para a mais estruturada, funciona assim:
Entender onde cada prestador se encaixa é responsabilidade do síndico — e ignorar essa distinção é um risco que tende a crescer ao longo dos próximos anos.
A reforma tributária introduziu — no âmbito das discussões sobre quem se torna contribuinte do CBS e do IBS — o conceito de nanoempreendedor. Trata-se de uma pessoa física que presta serviços de forma autônoma e que, por operar em escala muito pequena, fica fora do alcance dos novos tributos sobre consumo.
O critério que define o nanoempreendedor é objetivo: a remuneração total recebida pelo prestador, somando todos os seus clientes e atividades ao longo do ano, não pode ultrapassar 50% do teto do MEI.
Com o teto do MEI fixado em R$ 81.000,00 anuais, o limite do nanoempreendedor é de R$ 40.500,00 por ano — o que equivale a R$ 3.375,00 mensais.
Abaixo desse limite, a pessoa física pode prestar serviços sem CNPJ, sem emitir nota fiscal no modelo CBS/IBS e sem as obrigações formais do novo sistema tributário. Acima dele, o prestador já ultrapassou o espaço reservado ao nanoempreendedor e deveria estar enquadrado como MEI ou como empresa.
R$ 81.000,00 anuais
50% do teto do MEI:
R$ 40.500,00 anuais
R$ 3.375,00 mensais
Esse limite considera a TOTALIDADE da renda do prestador — não apenas o que ele recebe do condomínio.
Não há CNPJ obrigatório, não há emissão de nota fiscal no modelo CBS/IBS e não há recolhimento dos novos tributos enquanto o limite for respeitado.
Atenção: mesmo dentro do limite, as obrigações previdenciárias (INSS) e a declaração de IR do prestador continuam existindo normalmente.
O ponto crítico está na palavra 'total'. O limite de R$ 40.500,00 anuais não é por cliente ou por condomínio — é a soma de toda a renda que o prestador recebe de qualquer fonte durante o ano. Um zelador autônomo que faz serviços para três condomínios diferentes, por exemplo, precisa somar os valores recebidos dos três para saber se ainda está dentro do limite do nanoempreendedor.
O condomínio não tem como verificar, sozinho, se o prestador respeita esse limite global. O síndico não consegue acessar os recibos de outros clientes. Por isso, a responsabilidade pelo cumprimento do limite é do próprio prestador — mas o condomínio que contrata alguém sabendo que ele provavelmente ultrapassa o limite pode acabar sendo questionado em uma eventual fiscalização.
A boa prática é incluir no contrato de prestação de serviços com pessoa física uma cláusula declaratória: o prestador declara que sua remuneração total anual está dentro do limite do nanoempreendedor e se compromete a comunicar o condomínio caso isso mude. Isso não elimina o risco, mas documenta a boa-fé do condomínio.
O nanoempreendedor que ultrapassa o teto de R$ 40.500,00 anuais deveria, automaticamente, buscar enquadramento como MEI ou outro regime tributário. Na prática, muitos prestadores não fazem essa transição espontaneamente — ou porque não sabem que ultrapassaram o limite, ou porque preferem evitar a burocracia.
Para o condomínio, isso representa um risco crescente à medida que o prestador vai ganhando mais clientes. Um jardineiro que cuidava de dois condomínios e passou a cuidar de seis provavelmente ultrapassou o limite do nanoempreendedor — mas continua sendo pago como pessoa física, sem nota fiscal e sem os registros que o novo sistema exigirá.
A saída mais segura, nesses casos, é orientar o prestador a se tornar MEI. O processo é gratuito, pode ser feito pelo celular em menos de dez minutos no portal gov.br, e elimina a insegurança de continuar operando fora dos limites legais. Um prestador que resiste a essa formalização levanta uma questão legítima: por quê?
É importante desfazer uma confusão frequente: o MEI não é uma pessoa física. Do ponto de vista jurídico e tributário, o MEI é uma pessoa jurídica simplificada, com CNPJ próprio. Quando o condomínio contrata um MEI, está contratando uma empresa — por menor que ela seja.
Essa distinção importa porque define o nível de exigência: o MEI deve emitir nota fiscal pelos serviços prestados, recolhe o DAS — Documento de Arrecadação do Simples — mensalmente, e tem obrigações perante a Receita Federal. O condomínio que contrata um MEI deve exigir nota fiscal, guardar os comprovantes e verificar periodicamente se o CNPJ está ativo e regular.
Para se tornar MEI, o trabalhador precisa ter receita anual de até R$ 81.000,00 e atuar em uma das atividades permitidas pela legislação. Nem toda atividade está na lista — vale verificar no portal oficial antes de orientar um prestador a se registrar.
O risco de reconhecimento de vínculo empregatício, vale lembrar, não desaparece com o CNPJ do MEI. Se o prestador trabalha todos os dias no condomínio, sob horário fixo e subordinação direta, a Justiça do Trabalho pode reconhecer o vínculo independentemente do enquadramento tributário. A forma de contratação não transforma uma relação de emprego em prestação de serviço.
consultar em receita.fazenda.gov.br ou no portal gov.br/empresas-e-negocios/mei.
confirmar que o serviço prestado consta na lista de atividades permitidas para MEI.
Fora do nanoempreendedor e do MEI, todo prestador de serviço contratado pelo condomínio deve ter CNPJ de empresa constituída. Não é suficiente que o prestador seja um autônomo com inscrição municipal — isso não o torna uma pessoa jurídica no sentido que o novo sistema tributário exige.
A contratação de pessoa física fora dos limites do nanoempreendedor cria dois riscos simultâneos: o risco trabalhista e o risco fiscal.
Isso vale para serviços como limpeza terceirizada, portaria, segurança, manutenção predial, jardinagem profissional, cuidados com piscina, administração condominial e assistência técnica. A empresa que presta esses serviços deve ter CNPJ, emitir nota fiscal e estar em dia com suas obrigações tributárias. Com a reforma, quem não estiver formalizado ficará cada vez mais exposto.
Alguns prestadores de serviço — aqueles que se organizam como empresa embora atum na pessoa física — precisam, a partir de 1 de agosto de 2026, inscreverem-se no CNPJ.
Entenda a lógica: um eletricista que até agora era autônomo, mas que atua como estrutura de empresa sem tê-la formalizado (um autônomo), passa a ter de emitir nota fiscal e para isso necessitará de um CNPJ, embora não passe a ser ume empresa.
Isso vale para serviços de hidráulica, gás, ar-condicionado, elétrica e estrutura e afins.
Eles seguem sendo trabalhadores atuando como pessoa física, mas deverão emitir nota fiscal para pagamento do CBS e IBS e para que isso ocorra devem se inscrever na Receita Federal, com o chamado "CNPJ Técnico".
Com a reforma tributária, o cenário fica mais nítido: prestadores de serviço que não têm CNPJ e não emitem nota fiscal estarão cada vez mais fora da formalidade exigida pelo novo sistema. O síndico que continua contratando sem documentação assume riscos que tendem a crescer — não diminuir — ao longo dos próximos anos.
A discussão sobre contratar bem os prestadores de serviço do condomínio costuma deixar de lado uma figura central: o próprio síndico. Como ele deve ser contratado? Quais são os riscos para o condomínio — e para ele próprio — dependendo do modelo escolhido? E o que muda com a reforma tributária?
A resposta depende, antes de tudo, de uma distinção básica: estamos falando do síndico condômino — aquele morador eleito pela assembleia — ou do síndico profissional, que vem de fora e é contratado especificamente para a função?
O síndico condômino é um proprietário ou morador do próprio condomínio, eleito em assembleia. Ele não é empregado nem prestador de serviço — é um administrador eleito, com mandato definido na convenção condominial. Essa distinção tem implicações práticas importantes.
A lei não exige que o síndico condômino receba qualquer remuneração. O que se pratica com frequência é a concessão de isenção da taxa condominial durante o mandato — o síndico não paga sua cota enquanto estiver no cargo. Essa isenção não é salário nem pro-labore: é uma contrapartida prevista em convenção que não gera, por si só, vínculo empregatício nem obrigação tributária imediata.
Quando o condomínio opta por remunerar o síndico condômino com um pro-labore — uma quantia paga mensalmente além da isenção de cota — a situação muda de figura. Esse pagamento pode ser tratado como rendimento de trabalho sem vínculo empregatício (similar ao autônomo) e precisa estar previsto na convenção ou aprovado em assembleia.
O síndico condômino que recebe pro-labore deve declarar esse valor no Imposto de Renda. O condomínio, por sua vez, pode ter obrigação de fazer retenções previdenciárias sobre esse pagamento.
O síndico profissional é alguém de fora do condomínio, sem vínculo de propriedade, contratado especificamente para administrar. Esse perfil ganhou espaço nos últimos anos, especialmente em condomínios maiores ou com gestão mais complexa. Aqui, a forma de contratação importa muito — para o condomínio e para o próprio síndico.
O RPA — Recibo de Pagamento a Autônomo — é um documento que formaliza o pagamento a um trabalhador sem CNPJ. É uma das formas mais usadas, mas também a mais problemática quando se trata de síndico profissional.
Vale, para este caso, o raciocínio do CNPJ Técnico, ou seja, o síndico que atuar na pessoa física deverá emitir nota fiscal e recolher o CBS/IBS por emissão de NF que substituirá o RPA a partir de 1 de agosto de 2026.
Do ponto de vista tributário, o condomínio que paga por RPA precisa reter INSS (a contribuição previdenciária) sobre o valor pago, além de ISS municipal em muitos casos — e, com a reforma, possivelmente IBS. O síndico autônomo, por sua vez, precisa declarar esses rendimentos e recolher sua parte previdenciária.
exclusividade e subordinação podem gerar reconhecimento de vínculo empregatício.
evitar esse modelo para síndicos profissionais com atuação continuada.
Obrigatoriedade a partir de 1 de agosto de 2026
O síndico profissional não pode se tornar MEI.
A atividade de síndico profissional é considerada de natureza intelectual (gestão, administração, representação jurídica do condomínio), e atividades intelectuais estão fora do rol permitido ao MEI.
O síndico profissional que constitui sua própria empresa — seja uma SLU (Sociedade Limitada Unipessoal), uma Ltda. ou outra forma jurídica — e presta serviços ao condomínio por meio dela é, atualmente, a solução mais equilibrada do ponto de vista trabalhista e tributário.
Nesse modelo, o contrato é firmado entre o condomínio e a empresa do síndico. A empresa emite nota fiscal pelos serviços prestados. O condomínio paga a empresa — não o indivíduo. Isso elimina, em grande parte, o risco de vínculo empregatício, porque a relação é entre duas pessoas jurídicas.
Do ponto de vista tributário, a empresa do síndico paga hoje ISS sobre seus serviços, dentro da DAS. Com a reforma, esse ISS será gradualmente substituído pelo IBS. As alíquotas serão definidas em regulamentação, mas o mecanismo é claro: a empresa emite nota, recolhe os tributos e repassa o custo ao condomínio nos honorários acordados.
Uma alternativa cada vez mais adotada é contratar uma empresa administradora de condomínios que disponibiliza o síndico profissional como parte do pacote de serviços. Nesse caso, o síndico é empregado ou prestador da administradora — e o condomínio contrata apenas a administradora como pessoa jurídica.
Esse modelo tem uma vantagem clara: o condomínio praticamente zera sua exposição trabalhista em relação ao síndico. Qualquer questão sobre vínculo empregatício, INSS ou FGTS é responsabilidade da administradora, não do condomínio. O contrato é limpo: empresa prestando serviço para condomínio.
A desvantagem é a menor personalização. O síndico disponibilizado pela administradora pode atender vários condomínios simultaneamente, e o condomínio tem menos controle sobre quem está no cargo do que teria ao contratar diretamente.
Com a reforma tributária, a administradora — como empresa de serviços — passará a recolher CBS no lugar do PIS e Cofins. O custo pode ser repassado nos honorários. Contratos de longa duração com administradoras merecem atenção às cláusulas de reajuste.
| Modelo | Risco trabalhista | Tributação atual | Após a reforma | Recomendado? |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio eleito (sem remuneração) | Baixo | Nenhuma | Sem mudança | Sim |
| Condomínio eleito (com pro-labore) | Baixo | INSS s/ pro-labore | Fiscalização maior | Com cautela |
| Autônomo com RPA | Médio | INSS + ISS | CBS/ISS | Vedado após 1/ago/2026 |
| MEI | Elevadíssimo | DAS simplificado | Não aplicável | Não. Ilegal. |
| PJ própria | Baixo | DAS - via empresa | CBS/IBS via empresa | Sim |
| Via administradora | Muito baixo | Dentro da empresa | CBS/IBS via adm. | Sim |
A conclusão prática é a mesma em todos os casos: formalização. Seja como empresa própria, seja por meio de uma administradora, o síndico profissional que quer atuar com segurança nos próximos anos precisa ter CNPJ, emitir nota fiscal e ter seus tributos em dia. A reforma não cria deveres do zero para quem já está formalizado — mas torna inevitável a formalização para quem ainda não está.
Obras de manutenção, reformas estruturais e melhorias no condomínio contratam serviços de construção civil. Esses serviços hoje são tributados pelo ISS — imposto municipal — e pelo INSS sobre a mão de obra (a chamada retenção previdenciária).
Com a reforma, o ISS será substituído pelo IBS. As alíquotas ainda serão definidas, mas o mercado espera que o setor de construção civil tenha algum tratamento diferenciado.
O que o síndico deve fazer na prática: ao contratar serviços de reforma nos próximos anos, verificar se a proposta do prestador já considera a evolução tributária. Contratos de longa duração firmados hoje podem ter cláusulas que reflitam mudanças tributárias futuras.
O síndico não precisa virar especialista em direito tributário. Mas precisa tomar algumas atitudes concretas:
A postura mais segura é a da informação. Um síndico bem-informado consegue negociar melhor com fornecedores e explicar mudanças para os moradores sem criar confusão.
Parte III
Quem tem imóvel para alugar precisa entender a reforma porque ela pode criar obrigações — ou simplesmente mudar como essas obrigações são cumpridas. E aqui a diferença entre ser pessoa física ou jurídica é fundamental.
É qualquer empresa que tem como atividade, principal ou secundária, a locação de imóveis. Isso inclui a chamada holding imobiliária — uma empresa criada especificamente para concentrar imóveis da família e gerar renda por meio de aluguéis.
Muitas famílias brasileiras criaram holdings nos últimos anos para organizar o patrimônio, facilitar a sucessão e, em alguns casos, reduzir a carga tributária. Essas estruturas estão diretamente no centro das discussões sobre a reforma.
Empresas que recebem aluguéis tributam essa receita de acordo com o regime tributário escolhido, geralmente o Lucro Presumido, embora possa ser também o Lucro Real.
No lucro presumido a carga fiscal gravita em 14% da receita, não havendo a incidência do ISS.
A grande questão em debate é: a locação de imóveis por pessoa jurídica vai ser tributada pela CBS e pelo IBS? A resposta atual é: SIM — mas ainda está sendo regulamentado.
A locação de imóveis tem tratamento diferenciado no texto da reforma sendo-lhe aplicável, a alíquota do IVA com abatimento de 70%. Assim se o CBS, que entra em vigência a contar de 1 de janeiro de 2027, for de 6% a tributação efetiva sobre os aluguéis será de 1,8% (30% de 6%). E essa nova carga entraria em substituição ao PIS e a COFINS que hoje representam 3,65%.
Logo, num primeiro momento, haveria redução da carga total incidente sobre as locadoras. Aguardemos a regulamentação que deverá ser expedida nas próximas semanas.
A locação residencial ainda possui o benefício do "redutor social" que será um abatimento de 600 reais em cada aluguel pago, de modo a reduzir o impacto para o público de renda menor.
Empresas ainda não têm obrigação de emitir nota fiscal, o que deverá ocorrer, ao que tudo indica, a contar de 1 de agosto de 2026.
Segundo o calendário da reforma tributária, a obrigação de emitir os novos documentos fiscais para locadores — tanto pessoas jurídicas quanto pessoas físicas enquadradas — deverá começar em 1º de agosto de 2026.
Há, porém, uma condição: essa data só vale se o regulamento do IVA Dual (CBS + IBS) for publicado pelo governo até 30 de abril de 2026.
Se o regulamento não for publicado até essa data-limite, o início das novas obrigações será automaticamente adiado. O prazo entre a publicação do regulamento e o início da vigência é de, no mínimo, 90 dias — por isso o 30 de abril funciona como gatilho para que o 1º de agosto seja cumprido.
Em qualquer cenário, a fase de adaptação e envio de informações ao fisco já está em curso desde o início de 2026.
A pessoa física que aluga um imóvel hoje tem uma obrigação principal: declarar o aluguel recebido na declaração anual do Imposto de Renda. Dependendo do valor, pode haver desconto de IRRF pelo inquilino. É um sistema relativamente simples: o aluguel entra como receita, incide a tabela progressiva do IR, e pronto.
A reforma criou critérios para definir quando uma pessoa física que aluga imóveis passa a ser tratada como contribuinte dos novos tributos — CBS e IBS. Os critérios estabelecidos até agora são:
quem tiver quatro ou mais imóveis destinados à locação pode ser enquadrado como contribuinte.
quem tiver receita anual de aluguel superior a R$ 240.000,00 (R$ 20.000,00 mensais) também pode ser enquadrado.
Atenção: as exigências se aplicam cumulativamente, ou seja, só será impactado quem faturou mais de 240 mil reais em mais do que 3 imóveis em 2025.
O sinal é claro: pessoas físicas com patrimônio imobiliário relevante podem deixar de ter o tratamento simplificado que têm hoje.
Ser contribuinte do novo sistema não significa necessariamente pagar mais imposto — isso depende das alíquotas e dos créditos a que se terá direito. Mas significa assumir obrigações burocráticas que as pessoas físicas não tinham antes.
A obrigação de emitir nota fiscal para locadores pessoas físicas que se enquadrarem nos critérios deverá começar em 1º de agosto de 2026 — desde que o regulamento do IVA Dual seja publicado pelo governo até 30 de abril de 2026. Essa data é importante e precisa ser monitorada.
(se o regulamento sair até 30/04/2026)
Se o regulamento não for publicado até 30/04/2026, o início das obrigações será adiado automaticamente — o prazo mínimo entre a publicação e a vigência é de 90 dias.
A lógica do prazo funciona assim: o governo precisa publicar o regulamento até 30 de abril de 2026 para que as novas obrigações entrem em vigor no dia 1º de agosto de 2026. Se o regulamento sair em maio, as obrigações só começariam em setembro do ano seguinte, por exemplo. O acompanhamento dessa publicação é fundamental para quem pode ser afetado.
Com a reforma, o contrato de locação passa a ter relevância não só jurídica, mas também fiscal. Os valores precisam estar claramente discriminados. Se há IPTU repassado ao inquilino, se há taxa de administração incluída no aluguel, se há outros encargos — tudo isso precisa estar especificado.
A consistência entre o que está no contrato, o que é efetivamente recebido e o que consta na nota fiscal será verificada pelo fisco. Contratos mal redigidos ou desatualizados podem gerar problemas. Vale a pena revisá-los com apoio de um advogado ou de uma imobiliária.
Quem tem um ou dois imóveis alugados e recebe menos de R$ 240.000,00 por ano em aluguéis provavelmente não será enquadrado como contribuinte do novo sistema. Esse perfil, em tese, continuará apenas com a obrigação do Imposto de Renda, sem as novas burocracias. Mas é importante acompanhar a regulamentação, porque os critérios ainda podem ser ajustados.
O primeiro passo é um levantamento simples: quantos imóveis você tem alugados? Qual é a receita anual total com esses aluguéis? Se você estiver perto ou acima dos critérios descritos, o momento de conversar com um contador é agora — não em julho.
Perguntas frequentes
Parcialmente. O texto da reforma foi aprovado, mas a implementação é gradual. Em 2026, começam as obrigações de informação ao fisco. Em 2027, a cobrança efetiva do CBS. O sistema antigo e o novo funcionam ao mesmo tempo até 2033.
Não necessariamente. O impacto final depende das alíquotas que serão definidas e de como cada situação específica será tratada. Projeções alarmistas que circulam nas redes sociais geralmente ignoram os créditos tributários e as isenções previstas no texto da reforma.
O condomínio, em regra, não é contribuinte direto dos tributos sobre consumo. O impacto nos condôminos é indireto — pode vir de variações nos custos dos serviços que o condomínio contrata, como limpeza, portaria e manutenção.
Não necessariamente. Criar uma holding ou qualquer outra estrutura societária tem custos, obrigações e implicações que precisam ser avaliados caso a caso. Não existe uma resposta universal — o que funciona bem para uma família pode ser desnecessário ou até desvantajoso para outra. Planejar, calcular e consultar especialistas mostra-se prudente.
Por enquanto, os critérios de enquadramento como contribuinte indicam que quem tem poucos imóveis e receita baixa de aluguel não será diretamente afetado pelas novas obrigações. Mas vale acompanhar a regulamentação, porque os critérios podem ser ajustados.
No site da Receita Federal (receita.fazenda.gov.br) e no portal do Comitê Gestor do IBS (comitegestoribs.gov.br), que será responsável pela gestão do novo imposto estadual e municipal. Esses são os canais oficiais — qualquer informação relevante será publicada lá antes de chegar às redes sociais.
Independentemente disso, esse relatório será sistematicamente atualizado e disponibilizados a nossos parceiros e amigos.
Conclusão
A reforma tributária não é uma ameaça nem uma solução mágica. É uma transformação longa, gradual e ainda incompleta — e que vai exigir atenção ao longo dos próximos anos.
Para síndicos e condomínios, o principal cuidado está nos contratos de serviços e na transparência com os moradores sobre possíveis variações de custo. Para locadores pessoas jurídicas, a palavra de ordem é organização: documentação, contratos atualizados e um contador que entenda o novo sistema. Para locadores pessoas físicas com patrimônio maior, é o momento de entender se os critérios de enquadramento vão alcançar sua situação — e o que fazer se alcançarem.
O que não faz sentido é ignorar o tema ou, no outro extremo, tomar decisões precipitadas baseadas em informações incompletas. A reforma está em andamento. As regras vão ficando mais claras. Quem acompanhar o processo com calma e bom assessoramento vai atravessar essa transição sem sustos.
Este material tem caráter educativo e informativo. Não substitui assessoria jurídica ou contábil especializada. Muitas das regras aqui descritas ainda dependem de regulamentação por meio de leis complementares, e os detalhes podem mudar. Cada situação patrimonial é diferente e merece análise individualizada por profissional habilitado.
Este material foi elaborado com a colaboração de Piraci Oliveira Sociedade de Advogados. A OMA Condomínios permanece à disposição de seus clientes e colaboradores para esclarecer dúvidas e auxiliar no decorrer das mudanças — é assim que construímos nossa relação de parceria há quase seis décadas.
Data de publicação: Abril/2026
